Los alquileres porteños corren más rápido que los precios
NewsITe
Los alquileres de departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires volvieron a moverse con fuerza durante el primer trimestre de 2026. Según un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop, los valores subieron 9,6% entre enero y marzo, un nivel que ya se ubica por encima de la inflación porteña del período, estimada en 8,9% por el Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad (IDECBA).
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El informe detalla que solo en marzo los alquileres aumentaron 3%, consolidando una tendencia alcista que presiona sobre el bolsillo de los inquilinos. En la comparación interanual, la renta de un departamento de dos ambientes en CABA acumula un incremento de 34,7%, lo que refleja el fuerte reacomodamiento del mercado tras los cambios normativos y la reducción de la oferta.
Con estos ajustes, un monoambiente en la Ciudad se alquila en promedio por $704.704 mensuales. En tanto, un dos ambientes trepa a $814.659 por mes y una unidad de tres ambientes ya ronda los $1.094.451. Se trata de valores de referencia para contratos nuevos publicados en portales, por lo que muchos acuerdos pueden ubicarse por encima o por debajo de estas cifras según ubicación, estado y servicios.
Los barrios más caros y los más accesibles para alquilar
El mapa de precios dentro de CABA muestra fuertes contrastes. Puerto Madero se mantiene como el barrio más caro para alquilar, con un valor medio de $1.358.875 mensuales. Le siguen Núñez, donde la renta promedio llega a $915.379, y Palermo, con $911.708. En conjunto, estos tres barrios concentran cerca del 20% de toda la oferta publicada en Zonaprop.
En el otro extremo, siguen destacándose los barrios del sur y del oeste porteño como las alternativas más económicas. Lugano se ubica como la zona más accesible, con un alquiler promedio de $661.925 al mes. Floresta, con $697.128, y Liniers, con $703.432, completan el podio de los barrios más baratos. Sin embargo, estas áreas representan apenas el 3% de la oferta total del portal, lo que muestra la dificultad para conseguir unidades a menor precio.
Venta de propiedades: subas leves y desaceleración
Mientras los alquileres corren por arriba de la inflación, los valores de venta muestran un comportamiento mucho más moderado. De acuerdo con el estudio, el precio promedio del metro cuadrado en CABA aumentó apenas 0,4% en el primer trimestre de 2026. En marzo, el m² se ubicó en 2.459 dólares, con una suba mensual de 0,2%, por debajo de lo observado en el mismo período de 2025.
En términos de unidades tipo, un monoambiente se ofrece en torno de los 108.337 dólares, un departamento de dos ambientes en 130.273 dólares y uno de tres ambientes en aproximadamente 179.072 dólares. Puerto Madero, con 6.148 dólares por metro cuadrado, sigue siendo el barrio más caro para comprar, seguido por Núñez (3.403 dólares/m²) y Palermo (3.390 dólares/m²).
Por el contrario, Lugano vuelve a aparecer como el barrio con el valor más bajo para la compra, con un precio medio de 1.090 dólares por m². Lo siguen Nueva Pompeya (1.484 dólares/m²) y La Boca (1.575 dólares/m²), configurando un corredor de oportunidades para quienes buscan ingresar al mercado con menor inversión inicial.
Construir cuesta más: el impacto del CAC en dólares
El relevamiento también analiza el costo de construcción medido en dólares. Según el índice CAC, en marzo se registró una suba de 3,7% respecto de febrero. Zonaprop remarca que hoy construir resulta 3,3 veces más caro que en 2020, cuando se había tocado el piso de la serie en términos de dólares.
En este contexto, una casa con tres dormitorios tiene actualmente un valor promedio de 302.878 dólares, mientras que una vivienda de cuatro dormitorios se estima en 483.408 dólares. En marzo de 2026, el metro cuadrado de casas se ubicó en 1.820 dólares, con un incremento mensual de 0,2%, mientras que la inflación en dólares ese mes alcanzó el 3,7%.
En los primeros tres meses del año, el valor de las casas muestra incluso una leve baja de 0,3% en dólares, lo que sugiere un mercado de compraventa que continúa buscando piso luego de varios años de corrección de precios. Palermo encabeza el ranking de barrios con casas más caras, con 3.256 dólares por m², seguido por Belgrano (2.978 dólares/m²) y Recoleta (2.399 dólares/m²).
Del otro lado, La Boca se consolida como la opción más económica para la compra de casas, con un valor promedio de 695 dólares por metro cuadrado. Villa Soldati y Nueva Pompeya también figuran entre las zonas de menor precio, con 703 y 773 dólares por m², respectivamente.
Dónde conviene invertir: barrios con mayor rentabilidad
El informe de Zonaprop incluye además un cálculo de la relación alquiler/precio, clave para quienes evalúan una inversión. En marzo, la rentabilidad bruta anual promedio en CABA se ubicó en 5,62%. Bajo este escenario, se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar el capital invertido en la compra de una propiedad, un 6,4% menos que hace un año.
Lugano, Nueva Pompeya y Parque Avellaneda aparecen como los barrios más atractivos para los inversores que buscan renta. Allí, las tasas brutas alcanzan 10,2%, 8,1% y 7,8%, respectivamente, muy por encima del promedio de la Ciudad. En cambio, Puerto Madero se consolida como la zona de menor rendimiento, con una rentabilidad de apenas 3,7%, seguido por Núñez y Palermo, ambos con 4,5%.
El estudio confirma un escenario dual: alquileres que corren por encima de la inflación y un mercado de compraventa con subas suaves y oportunidades selectivas para la inversión.
Con un costo de construcción en alza y un nivel de rentabilidad que varía fuerte según el barrio, los especialistas recomiendan analizar caso por caso, comparar precios en dólares y en pesos y proyectar los retornos antes de tomar decisiones en un mercado inmobiliario porteño que sigue en plena reconfiguración.
