El valor de los alquileres de viviendas familiares en la ciudad registró un fuerte incremento desde diciembre de 2023 hasta marzo de 2026. El salto combina inflación, cambios en los contratos y menor oferta en el mercado. Un departamento de dos ambientes que a fines de 2023 se ofrecía en torno a los $100.000 a $120.000 mensuales, hoy se ubica en un rango medio de $600.000, lo que representa un aumento cercano al 450% en poco más de dos años.
De la redacción de EL NORTE
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Desde diciembre de 2023 hasta marzo de 2026, los alquileres de viviendas familiares en San Nicolás registraron un incremento que oscila entre el 440% y el 500%, según un relevamiento basado en valores reales del mercado local. El aumento responde a una combinación de factores que modificaron de forma estructural el acceso a la vivienda en la ciudad.
En términos concretos, un departamento de dos ambientes que a fines de 2023 se ofrecía en torno a los $100.000 a $120.000 mensuales, hoy se ubica en un rango de entre $500.000 y $750.000. El valor promedio actual ronda los $600.000, lo que representa un aumento cercano al 450% en poco más de dos años.
El comportamiento de los precios no es uniforme y muestra diferencias claras según la ubicación dentro de la ciudad. Sin embargo, la brecha entre zonas se redujo notablemente en comparación con 2023.
En el centro, donde históricamente se concentran los valores más altos, un departamento de dos ambientes se ubica actualmente entre $600.000 y $750.000. A fines de 2023, esos mismos inmuebles se ofrecían en torno a los $120.000, lo que marca una suba de entre el 400% y el 450%. La zona mantiene alta demanda por su cercanía a servicios y comercios.
En la zona sur, que incluye barrios como Somisa y sectores cercanos a la avenida Savio, los valores actuales se ubican entre $500.000 y $650.000. En diciembre de 2023, esos alquileres rondaban los $90.000 a $110.000, lo que implica incrementos de entre el 450% y el 520%. El sector absorbió parte de la demanda desplazada desde el centro.
En la periferia, que abarca localidades como La Emilia, General Rojo y zonas del oeste, los precios actuales se ubican entre $400.000 y $550.000. A fines de 2023, esos mismos inmuebles se ofrecían entre $70.000 y $90.000, con aumentos que alcanzan entre el 480% y el 550%. Se trata del mayor salto porcentual de la ciudad.
Otra dinámica
El salto más brusco se registró durante el primer semestre de 2024, cuando los valores comenzaron a recomponerse tras años de contratos con precios atrasados. A partir de ese momento, el mercado adoptó una nueva lógica con actualizaciones más frecuentes, generalmente trimestrales o cuatrimestrales, atadas a la inflación.
Ese cambio implicó que los valores no solo se ajusten más rápido, sino que acumulen subas de manera sostenida. Así, lo que inicialmente fue una corrección de precios terminó consolidándose como una tendencia de incremento continuo.
El impacto no fue uniforme. Los departamentos más chicos, como monoambientes, registraron subas de entre el 400% y el 480%, mientras que las viviendas más amplias, como casas o unidades de tres ambientes, alcanzaron incrementos de hasta el 550%.
Este último segmento se vio particularmente afectado por la escasez de oferta, lo que generó una mayor presión sobre los precios y consolidó valores más elevados en comparación con otras tipologías.
Claves del aumento
El comportamiento del mercado inmobiliario en San Nicolás durante este período responde a tres factores principales: la inflación acumulada en Argentina, la modificación del régimen de alquileres a fines de 2023 y una menor disponibilidad de propiedades en oferta.
La combinación de estos elementos derivó en un escenario donde los alquileres no solo acompañaron la inflación, sino que en muchos casos la superaron, especialmente durante la transición entre el antiguo y el nuevo esquema contractual.
Con los valores actuales, el mercado parece haber encontrado un nuevo piso en los precios, aunque sujeto a revisiones periódicas. La dinámica de ajustes frecuentes continúa vigente y condiciona tanto a inquilinos como a propietarios.
En este contexto, acceder a una vivienda en alquiler en San Nicolás se volvió considerablemente más costoso que hace dos años, con incrementos que, en promedio, multiplicaron por cinco el valor de los contratos.
