El valor del metro cuadrado de construcción tradicional ronda los US$ 650, un costo muy inferior al de hace dos años (US$ 800 promedio). Para quienes cuentan con el dólar billete construir resulta hoy una inversión sumamente conveniente.
De la redacción de EL NORTE
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Invertir en un inmueble ha sido siempre un modo seguro de que el billete nacional no se desvalorice, en un país donde la inflación erosiona permanentemente el capital ahorrado. Si bien el mercado inmobiliario se rige por la cotización del dólar (blue) al momento de tasar lotes o comprar materiales, lo concreto es que la operación se efectiviza en pesos. De ahí que para quien cuenta con la moneda norteamericana hoy construir una vivienda resulta muy conveniente. En esto coinciden los desarrolladores inmobiliarios consultados por este diario.
Lo primero que hay que saber es que el costo del m2 para construcción de una vivienda familiar con el modelo tradicional ronda los US$ 650, a lo que debe sumarse el valor del lote. Las empresas constructoras toman este precio de referencia a partir de las actualizaciones mensuales que publican las revistas Vivienda y Clarín, además del indicador elaborado por la Cámara Argentina de la Construcción. Ese valor se expresa en moneda nacional.
En tanto, el m2 para el modo de construcción en seco se ubica –aproximadamente– en US$ 550. Ahora, expliquemos. Para quien ya cuenta con un lote, existen dos formas de construcción que se identifican como «húmeda» y «en seco». La primera es la tradicional, la de edificar con un ladrillo sobre otro ladrillo.
En cambio la construcción en seco, como pueden ser Steel Frame, Termoplack o Wood Frame, es más económica y supone plazos de ejecución mucho más reducidos, de allí que hoy es una opción muy tentadora para una persona que tiene el capital para construir su vivienda.
Los valores arriba mencionados (US$ 650 y US$ 550 el m2 según el modelo de construcción) son independientes de la zona en la que se ubique el lote, puesto que el ladrillo que se planta, por ejemplo, en barrio Las Mellizas tiene el mismo valor que en un terreno de barrio Somisa.
En ese punto, la variación del costo del metro cuadrado de terreno es muy amplia: puede ir desde los US$ 45 en barrios periféricos a los US$ 1500 en zona centro. Ejemplo: un lote de 10×30 m en barrio Yaguarón cotiza en el mercado –aproximadamente– unos US$ 20.000.
Entonces, para construir en ese lugar una vivienda de 100 m2 bajo el formato tradicional hay que pensar en un gasto promedio de 65.000 dólares. Con el modelo de edificación en seco el capital necesario rondará los 55.000 dólares. La diferencia es sustancial, y pone al inversor (un particular) ante una decisión que supone analizar otras variables. Una de ellas es la cultural, puesto que en la Argentina sigue estando muy arraigada la idea del ladrillo como formato de edificación más segura.
Diferencias
La principal ventaja que presenta el sistema de construcción en seco es el tiempo de ejecución del proyecto, que siempre será menor en comparación al modelo tradicional. Esto permite bajar aún más los costos, ya que los plazos de la obra se acortan. La construcción de una vivienda tipo con el modelo «húmedo» puede demorar entre uno y tres años, de acuerdo con el capital que disponga la persona que va a construir. Con el modelo en seco el plazo de obra puede ser de entre 6 y 8 meses. Y se cumple de forma más planificada, un punto difícil de lograr en la construcción tradicional en virtud de que intervienen otro tipo de factores.
Entre ellos, la incertidumbre cambiaria que ha generado problemas de abastecimiento de materiales porque, según las voces de propietarios de corralones en San Nicolás, “no hay precios”. Esto lo aseguraban en semanas en las que el dólar blue aumentaba alocadamente. Ello provocó retrasos en las entregas. Y es la disponibilidad de materiales lo que –en este escenario cambiario– termina marcando el tiempo de una obra en construcción.
Los defensores del modelo en seco sostienen que se trata de un mecanismo más práctico, innovador y de buenos resultados al momento de pensar en evitar problemas de humedad, calefaccionar o enfriar los ambientes. También destacan que el método es más sustentable que el tradicional. Y que, sumado al abaratamiento de costos, cuenta con una aceptación cada vez más importante entre los inversores particulares. Aunque, vale insistir, en la decisión sobre qué modelo de construcción utilizar impacta la cuestión cultural. “Mucha gente todavía golpea una pared para ver cuán fuerte es”, cuenta Matías Ullúa, de la firma Arquiobra.
El modelo de construcción en seco se viene imponiendo desde hace muchos años en países como Canadá. Y en Argentina tomó fuerza una vez que terminó la etapa más cerrada de la cuarentena, donde las personas dejaron de vacacionar o cambiar el auto y destinaron esos recursos al ahorro para cumplir el sueño de la casa propia.
“Hoy se está construyendo más que el año pasado, fundamentalmente entre quienes ya cuentan con el dólar billete”, explica Ullúa. “En realidad, conviene construir a comprar algo terminado porque te da la posibilidad de adaptar la vivienda a tus necesidades y no tener que adaptarse uno a lo que ya está construido. Esto, paralelamente, ha provocado un dinamismo muy importante en la venta de lotes”, agrega.
Efectivamente, hoy crecen en San Nicolás los desarrollos de loteos inmobiliarios en distintos puntos de la ciudad. Por el contrario, el mercado de venta de inmuebles construidos está paralizado no solo por escasez de dólares, sino por el hecho de que construir resulta más conveniente que comprar.
“Es bueno el panorama para quienes tienen los dólares, y mucho mejor para quien ya posee un lote”, sostiene Ullúa. La rentabilidad de esa inversión, lógicamente, es más o menos rentable de acuerdo con la ubicación del terreno puesto que el costo del m2 de construcción es igual en todos lados mientras que el valor del lote, como se explicó más arriba, puede variar significativamente de acuerdo a la zona.
Remodelaciones
Septiembre trae una nueva ventana de oportunidad para quienes piensen en remodelar algunos espacios de la casa. A pocos días de la llegada de la primavera, empieza la época más elegida para llevar adelante nuevos proyectos.
En esta etapa del año la casa se disfruta más y se vuelve el momento elegido para hacer algún cambio en el hogar: desde renovar la pintura hasta llevar adelante alguna remodelación más importante.
Cuando hablamos de «cambiar la cara» de la vivienda, la cocina y los baños son los ambientes más elegidos. En este sentido, es una buena oportunidad para que aquellos propietarios que tengan algunos dólares ahorrados se embarquen en este tipo de proyectos, ya que la inflación y las devaluaciones intermitentes hacen que sea un momento ideal para remodelar la casa, aun con la fuerte suba que experimentan los costos de los materiales y la mano de obra en pesos.
Según el último informe de Reporte Inmobiliario, a pesar de que durante el último trimestre se dio el mayor incremento en pesos de los últimos años para encarar estas obras, vuelven a ser muy atractivos los costos para remodelar baño y cocina para los ahorristas en dólares billete.
La brecha con el costo en pesos es cada vez más grande: actualmente, según la cotización del dólar blue, para remodelar baño y cocina de una vivienda estándar habría que invertir casi $2,2 millones equivalentes a US$ 8000 dólares a cotización blue.
Empleo
El crecimiento del mercado de construcción de viviendas ha impactado notablemente en la generación de puestos de trabajos directos e indirectos. Y el desarrollo inmobiliario como Procrear II ha ayudado mucho, coinciden los constructores.
Solo basta recorrer el barrio «Tierras del sol» para apreciar el movimiento de obreros de la construcción.
Aunque ese escenario ha desnudado una carencia: el de la mano de obra calificada. La construcción genera mucho empleo. El problema se presenta al momento de buscar albañiles calificados. De hecho, en las obras hay muchos ayudantes o principiantes, pero faltan armadores de hormigón o armadores de piletas. En realidad, lo que no hay es mano de obra calificada para ejecutar tareas específicas. Entonces hay que capacitar a ese albañil principiante, lo cual representa un costo adicional.
El panorama no solo es alentador para el mercado local, sino que puede extenderse al resto del país. De hecho, esta semana, el presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco), Gustavo Weiss, presentó –días atrás– una mejora en los indicadores de crecimiento en este rubro, entre los que mencionó “el 6,5% de alza en lo que va del año según el ISAC; el 17% de aumento del empleo en el orden interanual; y un leve aumento del 2% en los permisos de construcción”.
Además, destacó los buenos indicadores del sector, al puntualizar que “logramos recuperar los 430.000 trabajadores que habíamos perdido. Tenemos casi 100% de inflación pero una industria en pleno crecimiento”.
El mercado de la construcción se mantiene en buenos índices. Así lo confirmaron varios reportes que ubican las obras privadas de viviendas marchando de acuerdo con lo establecido.
La venta de materiales sigue en alza, por ejemplo, el Índice Construya (que elaboran varias compañías que los fabrican) marcó en julio una suba mensual desestacionalizada de 7,58% con respecto al mes anterior, manteniendo un alto y estable nivel de actividad con respecto a años anteriores. A su vez registró un incremento de 8,40% con respecto a julio de 2021 y arroja un crecimiento del 9% acumulado en el año.
